Korkomenojen vähennyskelpoisuudesta kiinteistösijoitustoiminnassa

Korkomenojen vähennyskelpoisuudesta kiinteistösijoitustoiminnassa

Korkein hallinto-oikeus on 11.8.2017 antamassa päätöksessä KHO 2017:128 ottanut kantaa tulonhankkimismenojen kohdistamista koskeviin substanssikysymyksiin tilanteessa, jossa ulkomaisella yhtiöllä on Suomessa sekä verovapaata että veronalaista tuloa. KHO oli evännyt korkomenojen vähennysoikeuden tilanteessa, jossa korkomenojen perusteena olevat lainat olivat liittyneet rajoitetusti verovelvollisen yhtiön Suomessa harjoittaman vuokraustoiminnan laajentamiseen.

Tapauksessa rajoitetusti verovelvollinen A LLC oli harjoittanut Suomessa kiinteistöjen vuokraustoimintaa keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden kautta. A LLC oli saanut Suomesta verovapaata korkotuloa sekä vuokratuloa, josta se oli Suomessa verovelvollinen. A LLC:llä oli ulkopuoliselta pankilta ottama laina sekä yhtiön omistajayhtiöiden myöntämiä hybridilainoja. A LLC oli sijoittanut omistajayhtiöiltään saamansa hybridilainat omistamiinsa keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin. Kyseiset ns. mezzaninelainat katsottiin Suomen verotuksessa vieraan pääoman ehtoisiksi. Yhtiön mukaan rahoituksen tarkoituksena oli Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen hankkiminen, jotka myöhemmin kerryttäisivät yhtiölle lisää vuokratuloa. Yhtiön näkemyksen mukaan korkomenojen perusteena oleva velka oli otettu Suomessa veronalaisen vuokratulon hankkimista varten ja siten yhtiöllä tulisi olla oikeus vähentää velkaan liittyvät korkomenot vuokratulojen hankkimisesta johtuvina menoina.

KHO oli eri mieltä yhtiön kanssa. KHO katsoi, että kyseisten korkomenojen perusteena olevat lainat eivät liittyneet yhtiön Suomessa harjoittamaan vuokraustoimintaan vaan kohdistuivat verovapaan korkotulon hankkimiseen. Tällä perusteella KHO katsoi, että korkomenot eivät ole miltään osin vähennyskelpoisia yhtiön verotuksessa Suomessa. KHO:n mukaan A LLC:n lainaustoiminta oli näin ollen sellainen kokonaisuus, ettei sillä ollut korkojen vähennyskelpoisuutta arvioitaessa yhteyttä varsinaiseen Suomessa veronalaisten vuokratulojen hankkimiseen.

Aihepiirin tulkinnallisuudesta huolimatta päätös ei tarjoa enempää perusteluja tulonhankkimismenojen kohdistamiseen tilanteessa, jossa ulkomaisella yhtiöllä on Suomessa sekä verovapaata että veronalaista henkilökohtaisen tulolähteen tuloa. Olisiko lopputulos ollut mahdollisesti erilainen, jos keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä olisi rahoitettu oman pääoman ehtoisella rahoituksella, jolloin verovapaata korkotuloa, johon yhtiön korkomenot KHO:n mukaan kohdistuivat, ei olisi ollut lainkaan? Korkein hallinto-oikeus ei mainitse ratkaisunsa perusteluissa, että yhtiöllä olisi ollut mahdollisuus vähentää keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden lainaosuuksista sille maksettavaksi kertyneet suoritukset omassa verotuksessaan. Tällainen tilanne on kuitenkin voinut olla mahdollinen, mikäli keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt ovat veloittaneet lainaosuudet edelleen yhtiöltä, joka on ollut tosiasiassa myös lainojen velkoja, tulouttaen ne omassa kirjanpidossaan. Tällöin yhtiöllä olisi ollut mahdollisuus vähentää omassa verotuksessaan sekä maksetut lainaosuudet että sille lainauksesta aiheutuneet korkokulut. Korkein hallinto-oikeus ei kuitenkaan ole perusteluissaan maininnut tällaisesta verotuksellisesta edusta tai ns. double dip -tilanteesta, eikä se ole perustellut ratkaisuaan tältä osin esimerkiksi veron kiertämistä koskevalla säännöksellä (verotusmenettelystä annetun lain 28 §).

Korkein hallinto-oikeus keskittyi ratkaisunsa perusteluissa pääasiassa prosessuaaliseen kysymykseen veron kiertämistä koskevan säännöksen soveltamisedellytyksistä (tästä jäljempänä). Tämän vuoksi pääasiaan eli korkojen vähennysoikeuteen keskittyvät perustelut ovat niukat. Siitä huolimatta edellä esitetty korkeimman hallinto-oikeuden päätös antaa aihetta nykyisten kiinteistöinvestointien rakenteen tarkistamiseen ja tulevien kiinteistöinvestointien yhä tarkempaan suunnitteluun, erityisesti ulkomaisten kiinteistösijoittajien kannalta.

Veron kiertämistä koskevaan säännökseen voitiin vedota ensi kertaa vasta muutoksenhakuasteessa

 Veron kiertämistä koskeva säännös oli edellä esitetyssä korkeimman hallinto-oikeuden tapauksessa KHO 2017:128 prosessikysymyksenä esillä. Tapauksessa oli kyse myös siitä, voiko osapuoli tehokkaasti vedota asiassa uuteen perusteeseen vasta valitusasteessa.

Toisin kuin Helsingin hallinto-oikeus, korkein hallinto-oikeus katsoi, että asia ei muuttunut tässä tapauksessa kanteenmuutoskiellon vastaisesti toiseksi Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön vedotessa veron kiertämistä koskevaan pykälään hallinto-oikeuskäsittelyssä vasta valitusajan päättymisen jälkeen. Asiassa oli KHO:n mukaan otettava lisäksi huomioon se, että VOVA oli käyttänyt asiassa ensi kerran puhevaltaa vasta antaessaan vastineensa hallinto-oikeudelle. Näin ollen, verovelvollisen ollessa muutoksenhakijana oikaisulautakunnassa ja hallinto-oikeudessa, VOVA voi esittää veron kiertämistä koskevan pykälän soveltamista vasta hallinto-oikeudelle toimittamassaan vastineessa, jollei asia sen johdosta muutu toiseksi.

Edellä mainittu KHO:n päätös ei kuitenkaan ole yksiselitteinen linjaus ja jää tapauskohtaisesti arvioitavaksi, milloin asia muuttuu kanteenmuutoskiellon tarkoittamalla tavalla toiseksi esimerkiksi juuri veron kiertämistä koskevaan säännökseen vetoamalla.