Maaliskuu tuo muutoksia kiinteistösijoitusten verokohteluun

Maaliskuun 2023 alussa astui voimaan lakimuutos, jonka perusteella Suomi voi jatkossa verottaa myös rajoitetusti verovelvollisia luovutusvoitoista, jotka saadaan Suomessa sijaitsevan kiinteistöomaisuuden välillisistä luovutuksista. Aiemmin Suomen verolainsäädäntö ei vakiintuneen tulkinnan mukaan mahdollistanut luovutusvoiton verotusta esimerkiksi tilanteessa, jossa ulkomainen sijoittaja omisti suomalaisen kiinteistöyhtiön osakkeita holdingyhtiörakenteen kautta ja toteutti exitin myymällä holdingyhtiön osakkeet. 

Uutta TVL 10 a §:ää sovelletaan minkä tahansa yhteisön, yhtymän tai varallisuuskokonaisuuden osakkeiden, osuuksien tai oikeuksien luovutuksesta saatuun voittoon, mikäli sen kokonaisvaroista yli 50 % on luovutuspäivänä tai yhtenäkin sitä edeltävän 365 päivän aikana koostunut välittömästi tai välillisesti Suomessa olevasta kiinteästä omaisuudesta. Omistusketjua seurataan myyjästä aina kiinteistöön asti, eli eri portaiden omistusosuudet kerrotaan keskenään. 

Uuden säännöksen soveltuessa luovutukseen rajoitetusti verovelvollisella on velvollisuus ilmoittaa saatu luovutusvoitto Suomeen annettavalla veroilmoituksella. 

Vaikka Suomen sisäinen lainsäädäntö antaisi jatkossa oikeuden verottaa luovutusvoittoa, soveltuva verosopimus voi estää Suomen verotusoikeuden. Tällä hetkellä noin puolet ja etupäässä vanhemmat Suomen solmimat verosopimukset (ml. Alankomaat, Argentiina, Belgia, Italia, Itävalta, Luxemburg ja Ranska) eivät anna Suomelle oikeutta verottaa välillisistä Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen luovutuksista saatua tuloa. TVL 10 a §:n säätämisen yhteydessä Suomi päätti peruuttaa monenvälisen yleissopimuksen 9 artiklan osalta tehdyn varauman. Käytännössä tämä tarkoittaa, että osaan vanhoista verosopimuksista voidaan tehdä kiinteän omaisuuden välillisestä luovutuksesta saadun tulon verottamisen mahdollistava muutos ilman erillisiä sopimusneuvotteluja. 

Uutta TVL 10 a §:n säännöstä ei sovelleta pörssiyhtiöiden osakkeiden luovutuksesta saatuun voittoon. Lisäksi kiinteän omaisuuden välillisestä luovutuksesta saadun tulon verottaminen saattaa estyä, mikäli luovuttaja rinnastuu Suomessa verosta vapautettuun toimijaan. Esimerkiksi tuloverolain 20 a §:n edellytykset täyttävät kotimaiset ja ulkomaiset sijoitusrahastot ovat verovapaita. 

Muutos laajentaa Suomen tuloveropohjaa. Se sisältää kuitenkin käytännön soveltamisen kannalta monia mm. luovutusvoiton suuruuden laskentaan, ilmoitusvelvollisuuden täyttämiseen, luovutuksen käsitteeseen ja riittävän välillisen/välittömän omistuksen laskentaan liittyviä haasteita. Lisäksi verosopimusten muuttuminen tulevaisuudessa voi luoda ulkomaisille myyjille yllättäviä tilanteita.