Aprobación Real Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El 18 de diciembre de 2018 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre de 2018, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, a través del cual se introducen modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Entre las modificaciones más relevantes introducidas por el citado Real Decreto-ley 21/2018 cabe destacar las siguientes:
• En relación a los contratos de alquiler de vivienda que se firmen a partir del día 19 de diciembre de 2018, se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), según lo siguiente:
         Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es una persona jurídica). Esto es, se aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada, volviéndose así al régimen anterior a la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas
         Se amplía también el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años, una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
         Se restringe a un máximo de 2 mensualidades la garantías adicional que se pueden exigir al arrendatario, salvo en los casos de contratos de más de 5 años (o 7 años si el arrendador es una persona jurídica).
         Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cuenta del arrendador cuando éste sea una persona jurídica, exceptuando aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario
        Se considera como arrendamiento excluido del ámbito de aplicación de la LAU aquel relativo a las denominadas viviendas de uso turístico comercializadas o promocionadas por cualquier otro modo de comercialización o promoción, no solo a las ofertadas a través de canales de oferta turística, y que estén sometidas a normativa sectorial turística.
• Respecto de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se modifican los siguientes aspectos: 
         Se contempla que en las comunidades de vecinos se puedan adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios. La misma mayoría será requerida para establecer cuotas especiales o un incremento en la participación en gastos comunes de la vivienda en la que se realice dicha actividad, siempre que tales modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
         Se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario, la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios, estableciendo la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad. Asimismo, se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% de las mismas. 
• Se reforma la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, destacándose la modificación que se incorpora al procedimiento de desahucio, consistente en que la situación de vulnerabilidad del arrendatario podrá producir la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, por un plazo máximo de 1 mes, o de 2 meses en caso de que el demandante sea una persona jurídica.
• Se modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Hacienda Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marco, entre cuyas novedades más relevantes cabe reseñar que se sientan las bases para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto: "A estos efectos tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, y conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal. En todo caso, la declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro".
• Por último, se introduce una exención para los arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.