I fondi comuni immobiliari di diritto italiano furono inizialmente disciplinati dalla legge 86/1994, che introdusse nell’ordinamento tale tipologia di organismi di investimento collettivo come una sorta di tertium genus rispetto ai fondi aperti e chiusi di tipo mobiliare.

Con l’approvazione del Testo Unico della Finanza del 1998, il legislatore ha riunito, nell’ambito di un’unica disciplina organica del servizio di gestione collettiva del risparmio, le precedenti disposizioni in materia di istituzione e gestione delle diverse tipologie di fondi comuni, inclusi i fondi immobiliari.

Rispetto al tentativo di riorganizzazione e razionalizzazione della materia compiuta dal TUF, la normativa in materia di fondi immobiliari presentava, tuttavia, una peculiare anomalia. Ci si riferisce alle disposizioni in materia di indebitamento dei fondi immobiliari contenute nel decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze 228/1999. L’art. 37, comma 2, lett. b-bis) del TUF prevede che la normativa di attuazione debba consentire ai fondi immobiliari di assumere prestiti “sino ad un valore di almeno il 60 % del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari e del 20 % per gli altri beni”. Nell’esercizio della delega conferita dal TUF, il Ministero aveva fatto coincidere le predette soglie minime, con il limite massimo di indebitamento consentito ai fondi immobiliari (art. 12-bis, comma 7, DM 228/1999) senza operare alcuna distinzione tra fondi retail, riservati e speculativi.

L’assenza di possibilità di deroga aveva determinato una irrazionale discrasia tra fondi speculativi mobiliari (liberi di utilizzare la leva a propria discrezione) e fondi speculativi immobiliari, i quali dovevano sostanzialmente ritenersi assoggettati alle soglie sopra indicate.

Deve pertanto accogliersi con estremo favore la modifica recata dal DM 256/2005 (efficace dal 4 gennaio 2006), che introduce, nell’articolo 12-bis del DM 228/1999, un nuovo comma 7-bis, in forza del quale i ricordati limiti all’utilizzo della leva non si applicano ai fondi immobiliari speculativi.

Senza voler entrare nel merito del dibattito sulla natura della modifica recata dal nuovo DM e sulle motivazioni che hanno portato a non estenderne l’ambito di applicazione ai fondi riservati (sulle quali ci soffermeremo in un approfondimento che sarà pubblicato sul prossimo numero di questa rivista), appare indubbio che la citata nuova disposizione possa di fatto rappresentare un nuovo stimolo alla costituzione di fondi immobiliari speculativi aprendo interessanti opportunità per gli operatori del settore.