Newsletter Droit Immobilier - 2ème trimestre 2012

10 juillet 2012

BAUX

Bail dérogatoire : le changement d’activité entre deux baux dérogatoires successifs ne fait pas échec à l’application du statut des baux commerciaux à l’issue du premier bail dérogatoire

Dans cette affaire, un preneur et un bailleur avaient conclu, conformément à l’article L.145-5 du Code de commerce, un bail dérogatoire pour une durée de 23 mois portant sur des locaux à usage commercial pour une destination de « vidéo-club, location-vente ».

Quelques mois avant l’expiration de ce bail, le preneur et le bailleur avaient conclu un nouveau bail pour une nouvelle durée de 23 mois pour les mêmes locaux, seule avait été modifiée la destination autorisée qui prévoyait, pour ce second bail, une activité de « commerce de détail de fleurs ».

Préalablement à l’expiration du second bail, le bailleur a délivré au preneur un congé avec sommation de déguerpir. Le preneur a alors assigné le bailleur pour faire constater l’application du statut des baux commerciaux au second bail et la nullité du congé délivré.

Confirmant l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 19 janvier 2011 ayant fait droit à la demande du preneur, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation rappelle que le changement d’activité dans le cadre de baux dérogatoires successifs n’est pas de nature à faire obstacle à l’application du statut des baux commerciaux à l’issue du premier bail dérogatoire dès lors que la loi n’exige aux termes de l’article L.145-5 du Code de commerce qu’une identité de parties et de locaux pour que le nouveau bail conclu à l’issue du bail dérogatoire soit soumis au statut.

Les baux en cause avaient été conclus sous l’empire de l’ancienne rédaction de l’article L.145-5 du Code de commerce aux termes de laquelle dès le premier jour suivant l’expiration du bail dérogatoire, dès lors que le preneur était laissé en possession de locaux, le statut des baux commerciaux trouvait à s’appliquer quand bien même le bail dérogatoire avait une durée inférieure à 24 mois. Avec la nouvelle rédaction issue de la loi du 4 août 2008 dite « loi de modernisation de l’économie », le preneur et le bailleur peuvent conclure ou renouveler autant de fois que souhaité un bail dérogatoire dès lors que la durée totale reste inférieure à 24 mois.

Ainsi, le statut des baux commerciaux s’appliquera à compter de 24 mois et un jour sauf à ce que les parties renoncent expressément et de manière non équivoque au bénéfice du statut étant précisé que cette renonciation ne peut valablement intervenir qu’une fois le droit né autrement-dit à compter du lendemain de l’expiration de la période de 24 mois.

Repère jurisprudence
Cass. Civ. 3ème
31 mai 2012, n°11-15580

Repère texte
L.145-5 du Code de commerce (ancien)
L.145-5 du Code de commerce (nouveau)

Annexe environnementale : le compte à rebours a commencé… Plus qu’un an !

Pour mémoire, la loi du 12 juillet 2010 dite « loi Grenelle 2 » a créé un article L.125-9 au code de l’environnement suivant lequel les baux portant sur des locaux d’une surface supérieure à 2.000 m² à usage du bureaux ou de commerce doivent comporter une annexe environnementale.

Le contenu de cette annexe a été précisé dans un décret n°2011-2058 en date du 30 décembre 2011 étant précisé qu’un décret n°2012-517 du 19 avril 2012 est venu recodifier les dispositions réglementaires et les transférer des articles R.136-1 à R.136-3 vers les articles R.137-1 à R.137-3 du Code de l’environnement.

Depuis le 1er janvier 2012, tout nouveau bail en ce inclus les baux renouvelés doivent contenir une telle annexe. Pour les baux en cours, les bailleurs et preneurs ont jusqu’au 14 juillet 2013 pour se mettre en conformité avec la législation.

Il convient dès aujourd’hui de saisir toute opportunité d’avenant aux baux en cours portant sur des surfaces de plus de 2.000 m² pour mettre en place l’annexe environnementale.

Repère texte
L.125-9 du Code de l’environnement
Décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011
Décret n°2012-517 du 19 avril 2012 

 

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CONSTRUCTION / URBANISME

Sous-traitance : le défaut d’agrément du sous-traitant par le maître d’ouvrage décharge ce dernier de son obligation de vérification de la mise en place d’un cautionnement par l’entrepreneur principal au bénéfice du sous-traitant

Dans le cadre d’une opération de construction de plusieurs immeubles à usage d’habitation, l’entrepreneur principal avait sous-traité des prestations d’isolation thermique et de protection incendie, le sous-traitant n’ayant pas été agréé par le maître d’ouvrage.

En l’absence de paiement par l’entrepreneur principal, le sous-traitant a assigné directement le maître d’ouvrage en paiement.

La Cour d’appel a fait droit à la demande du sous-traitant et condamné le maître d’ouvrage à payer au sous-traitant une indemnité au motif que le maître d’ouvrage n’avait pas vérifié si l’entrepreneur principal avait bien mis en place le cautionnement nécessaire au bénéfice du sous-traitant pour garantir le paiement du marché sous-traité conformément à l’article 14.1 de la loi n°75-1334 du 31 décembre 1975.

Pour mémoire, aux termes de l’article 14.1 de la loi susvisée relative à la sous-traitance, le maître d’ouvrage doit exiger de l’entrepreneur principal qu’il justifie avoir fourni le cautionnement au sous-traitant. Cette obligation a été largement renforcée par la jurisprudence (voir en ce sens 8 septembre 2010 – Cass. Civ. 3ème) puisqu’elle y inclut la vérification de l’obtention du cautionnement et la communication au sous-traitant de l’identité de l’organisme caution et des termes de l’engagement.

Au cas d’espèce, la question soumise à la haute juridiction était donc de savoir si ces obligations pesaient sur le maître d’ouvrage, comme le considérait la Cour d’appel, quand bien même celui-ci n’avait pas agréé le sous-traitant.

La Cour de cassation, censurant l’arrêt de la Cour d’appel, relève qu’une telle obligation de vérification ne pèse sur le maître d’ouvrage que pour les sous-traitants agréés par ce dernier.

Cet agrément revêt donc une importance particulière puisqu’il fonde l’action directe du sous-traitant à l’encontre du maître d’ouvrage.

Repère jurisprudence
Cass. Civ. 3ème
9 mai 2012, n°10-27079

Cass. Civ. 3ème

8 septembre 2010, n°09-68724


Repère texte
Loi n°75-1334 du 31 décembre 1975

 

 

Surface de plancher / Recours obligatoire à l’architecte : une correction nécessaire de la réforme

Pour mémoire, depuis le 1er mars 2012, la « surface de plancher » visée à l’article L.112-1 du Code de l’urbanisme, dans sa version issue de l’ordonnance n°2001-1539 du 16 novembre 2011, remplace les notions de surface hors œuvre brute (SHOB) et de surface hors œuvre nette (SHON) et est l’unité de référence dans les dossiers de demande de permis de construire déposés depuis cette date.

Cette ordonnance a été complétée par un décret du n°2011-2054 du 29 décembre 2011 qui précise les modalités de calcul de la surface de plancher.

Aujourd’hui, le calcul de la « surface de plancher » – qui s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m – se fait au nu intérieur des murs de bâtiment et non plus depuis l’extérieur de ce dernier.

Une circulaire du 3 février 2012 du Ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement apporte de nombreuses précisions sur la détermination de la surface de plancher à partir notamment de schémas explicatifs.

Cette réforme, dont les objectifs étaient de simplifier le calcul des surfaces de plancher en abandonnant la dualité d’unité de surface et de favoriser la performance énergétique par un calcul au nu intérieur des murs permettant de ne pas tenir compte des éventuelles isolations, a également modifié l’article du Code de l’urbanisme relatif au recours obligatoire à un architecte en remplaçant la référence à la SHON par une référence double à la surface de plancher et à l’emprise au sol.

Toutefois, l’article R.431-2 du Code de l’urbanisme issu de la réforme a dû faire l’objet d’une rectification par décret n°2012-677 du 7 mai 2012 en raison d’une rédaction conduisant à un recours plus fréquent à l’architecte, effet opposé à l’objectif poursuivi par la réforme des surfaces...

En effet, dans sa première rédaction, cet article prévoyait une absence de recours impératif à un architecte pour les constructions dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol (définie à l’article R.420-1 du Code de l’urbanisme) n'excédaient pas cent soixante-dix mètres carrés sans précision quant à la délimitation de l’emprise au sol considérée et procédant dès lors à une extension du champ du recours à l’intervention de l’architecte. La nouvelle version de l’article R.431-2 vient corriger cet écueil en précisant que l’emprise au sol considérée est celle de la partie de la construction constitutive de surface de plancher autrement dit la projection verticale de la surface de plancher.

Repère texte
Article L.112-1 du Code de l’urbanisme
Décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011
Circulaire du 3 février 2012
Article R.431-2 du Code de l’urbanisme (ancien)
Décret n°2012-677 du 7 mai 2012
Article R.420-1 du Code de l’urbanisme
Article R.431-2 du Code de l’urbanisme (nouveau)

 

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ENVIRONNEMENT/
DEVELOPPEMENT DURABLE

Labellisation à suivre : création du label « bâtiment biosourcé »

Dans un contexte où les labellisations et les certifications deviennent des éléments de plus en plus incontournables de valorisation des immeubles, un décret n°2012-518 du 19 avril 2012 est venu créer un nouveau label à l’article R.111-22-3 du Code de la construction et de l’habitation : le « bâtiment biosourcé ».

Cet article, qui renvoie pour les conditions d’attribution du label à un arrêté non intervenu à ce jour, vise la labellisation des constructions neuves qui intégreront un taux minimal de matériaux « biosourcées » c’est-à-dire de matériaux d’origine végétale ou animale (bois, paille, chanvre, plumes etc.).

Repère texte
Décret n°2012-518 du 19 avril 2012
Article R.111-22-3 du Code de la construction et de l’habitation

 

VENTE IMMOBILIERE

Droit de préemption : le critère d’intérêt général suffisant comme condition nécessaire de l’exercice du droit de préemption

Dans cette affaire une communauté de commune, à laquelle le droit de préemption avait été délégué, a exercé son droit de préemption sur un tènement immobilier en vue d’y réaliser des ateliers destinés à l’implantation de jeunes entreprises. L’acquéreur évincé a entendu obtenir l’annulation de la délibération décidant la préemption.

Le Conseil d’Etat rappelle, en reprenant la motivation qu’il avait retenu dans sa décision du 7 mars 2008 – Commune de Meung-sur-Loire, que, pour respecter les dispositions de l’article L.210-1 du Code de l’urbanisme à l’occasion de l’exercice de son droit de préemption, le titulaire doit (i) justifier, à la date à laquelle il l'exerce, « de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L.300-1 du Code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date » et (ii) faire « apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ».

Le Conseil d’Etat va toutefois au-delà de la simple confirmation de sa jurisprudence antérieure et profite de cette décision pour ajouter que l’exercice du droit de préemption doit répondre, au regard notamment des caractéristiques du bien projeté et du coût prévisible de celui-ci, à un intérêt général suffisant.

Ainsi et en considération de cette décision du 6 juin 2012, une décision de préemption devra pour ne pas encourir l’annulation dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir :

  • justifier d’un projet d’action ou d’une opération d’aménagement ;

  • viser ce projet dans la décision de préemption ;

  • répondre à un intérêt général suffisant au regard des caractéristiques du projet.

Cette décision permet également à la haute juridiction administrative de réaffirmer que le juge saisi dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir s’agissant d’une décision de préemption doit exercer un contrôle normal c’est-à-dire vérifier que le projet d’action ou d’opération envisagé par le titulaire du droit de préemption est de nature à justifier légalement l’exercice de ce droit et non restreindre son contrôle à l’erreur manifeste d’appréciation.

 

Repère jurisprudence
CE 6 juin 2012 req.  n°342328
CE 7 mars 2008 req. n°288371

Repère texte
Article L.210-1 du Code de l’urbanisme
Article L.300-1 du Code de l’urbanisme

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Prochaine édition octobre 2012

ContactConstance de La Hosseraye – Associé Département immobilier

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