Keine Verwertung von Mietsicherheiten wegen streitiger Forderungen während des laufenden Wohnraummietverhältnisses

27 Oktober 2014

Dr Vera Meyer

In seiner Entscheidung vom 07.05.2014 (VIII ZR 234/13) hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Umfang des Rechts eines Vermieters befasst, die vom Mieter geleistete Mietsicherheit zu verwerten. In dem vom BGH entschiedenen Fall geht es um die Frage, ob ein Vermieter während eines laufenden Wohnraummietverhältnisses die Mietsicherheit für solche Forderungen verwerten darf, die zwischen ihm und dem Mieter streitig sind.

I. Zweck einer Mietsicherheit
Mietsicherheiten dienen dazu, einen Vermieter gegen die wirtschaftlichen Risiken aus der Vermietung abzusichern. Gleichzeitig soll der Mieter davor geschützt werden, dass der Vermieter mit der Mietsicherheit nach Belieben verfahren kann. Um einen angemessenen Ausgleich zwischen dem Sicherungsinteresse des Vermieters einerseits und dem Schutzbedürfnis des Mieters andererseits herzustellen, enthält § 551 BGB verschiedene Regelungen, die im Hinblick auf Mietsicherheiten bei Wohnraummietverhältnissen zu beachten sind: Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Höhe der Mietsicherheit maximal drei Monatsmieten betragen. § 551 Abs. 2 BGB gewährt einem Mieter das Recht, die Mietsicherheit in Raten zu zahlen. Nach § 551 Abs. 3 BGB ist ein Vermieter zur verzinslichen Anlage einer Barkaution verpflichtet. Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, damit die Barkaution gegen Zugriffe von Gläubigern des Vermieters gesichert ist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Gemäß § 551 Abs. 4 BGB sind solche Vereinbarungen nichtig, die zum Nachteil des Mieters von den genannten Regelungen abweichen.

II. Sachverhalt der Entscheidung
Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Gemäß einer Klausel in einer zwischen den Parteien geschlossenen Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag war der Vermieter berechtigt, die Mietsicherheit bereits während des laufenden Mietverhältnisses wegen seiner fälligen Ansprüche zu verwerten, und die Mieterin verpflichtet, bei Verwertung die Kautionssumme wieder aufzufüllen.

Später machte die Klägerin eine Mietminderung geltend. Wegen der streitigen Mietforderung ließ der beklagte Vermieter sich noch während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Mit ihrer Klage verlangte die Klägerin vom Beklagten, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und vor dem Zugriff seiner Gläubiger gesichert anzulegen.

III. Gegenstand der Entscheidung
Nach Auffassung des BGH hat die Klägerin einen Anspruch auf Wiederauffüllung und insolvenzsichere Anlage der Mietsicherheit aus § 551 Abs. 3 BGB. Die zum Nachteil der Mieterin getroffene Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sah der BGH als unwirksam an.

Der Beklagte sei – so der BGH in den Urteilsgründen – nicht berechtigt gewesen, während des Mietverhältnisses wegen der streitigen Mietforderungen auf die Kaution zuzugreifen, da ein Vermieter während der Mietzeit aufgrund der Sicherungsabrede fremdes Vermögen verwalte. Eine Verwertung während der Mietzeit widerspreche dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck kommenden Treuhandcharakter einer Mietsicherheit. Nur bei unbestritten oder rechtskräftig festgestellten Forderung oder wenn die Verrechnung im Interesse des Mieters liege, dürfe der Vermieter die Kaution während des Mietverhältnisses verwerten. Gewährte man einem Vermieter auch im Fall einer streitigen oder nicht rechtskräftig festgestellten Forderung bereits während des Bestehens des Mietverhältnisses ein Verwertungsrecht, seien zahlreiche Prozesse zu erwarten, in denen das Bestehen und die vermeintliche Fälligkeit der Forderung des Vermieters inzident geprüft werden müssten.

Durch eine Versagung des Verwertungsrechts eines Vermieters bei streitigen Forderungen werde, so der BGH weiter, das Sicherungsbedürfnis des Vermieters nicht beeinträchtigt, da ihm die zu seinen Gunsten vereinbarte Sicherheit erhalten bleibe. Denn eine Mietkaution diene nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zweck schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Mit der Pflicht des Vermieters nach § 551 Abs. 3 BGB, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen, habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch im Fall der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen könne, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zuständen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

IV. Praxishinweis
Mit seiner Entscheidung schafft der BGH Klarheit für die fragliche Konstellation: Bei laufenden Wohnraummietverhältnissen darf der Vermieter die Mietsicherheit nicht wegen streitiger Forderungen verwerten. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die dem Vermieter ein solches Verwertungsrecht zuspricht, ist unwirksam. Nur bei unstreitigen oder rechtkräftig festgestellten Forderungen ist der Vermieter zur Verwertung berechtigt. Gleiches gilt, wenn die Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegt, beispielsweise falls durch die Verrechnung ein Kündigungsrecht des Vermieters entfällt.

Offen lässt der BGH in seiner Entscheidung, ob der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsicherheit zur Erfüllung von streitigen Ansprüchen verwerten darf. Dafür spricht zwar, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses der Mietkaution nicht nur eine Sicherungs-, sondern auch eine Verwertungsfunktion zukommt. Aus der Verwertungsfunktion könnte man folgern, dass bei ordnungsgemäßer Abrechnung gegenüber dem Mieter eine Verwertung der Kaution durch den Vermieter auch bei streitigen Forderungen erfolgen kann. Dennoch ist bei dem Zugriff auf die Kaution durch den Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses Zurückhaltung geboten, da nach Beendigung des Mietverhältnisses die Verpflichtung des Vermieters zur Anlage der Kaution weiterhin besteht.

Ferner geht aus der Entscheidung des BGH nicht ausdrücklich hervor, ob auch bei Geschäftsraummietverhältnissen einem Vermieter die Verwertung der Mietsicherheit wegen einer streitigen Forderung versagt ist. Gegen eine Anwendung der Entscheidung auf Geschäftsraummietverhältnisse spricht, dass die Vorschrift des § 551 BGB, die den Mieter vor einer übermäßigen Belastung durch die Mietsicherheit schützt, nur bei Wohnraummietverhältnissen gilt. Auf Geschäftsraummietverhältnisse ist § 551 BGB nicht anwendbar. Die generelle Unanwendbarkeit des § 551 BGB bei Geschäftsraummietverhältnissen ändert jedoch nichts an dem treuhänderischen Charakter des durch eine Sicherheitsleistung des Mieters begründeten Verhältnisses zum Vermieter. Somit ist der Vermieter grundsätzlich auch bei gewerblichen Mietverhältnissen wie nach § 551 Abs. 3 BGB zu einer von seinem Vermögen getrennten Anlage der Sicherheit verpflichtet, um zu verhindern, dass seine Gläubiger oder seine Bank auf die Sicherheit, die wirtschaftlich dem Mieter gehört, zugreifen können. Da der BGH seine Entscheidung zur Wohnraummiete gerade auf das Argument des Treuhandcharakters einer Mietsicherheit stützt, ist nicht auszuschließen, dass der BGH auch bei Geschäftsraummietverhältnissen das Recht des Vermieters, die Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen zu verwerten, verneint. Wie der BGH diese Frage aber letztendlich entscheidet, bleibt abzuwarten. Solange die Rechtslage hinsichtlich der Verwertungsmöglichkeit der Mietsicherheit durch den Vermieter im Geschäftsraummietrecht noch nicht höchstrichterlich geklärt ist, kann eine Lösung für den Vermieter darin liegen, eine Klausel im Gewerbemietvertrag aufzunehmen, die besagt, dass der Vermieter zur Verwertung der Kaution auch während des laufenden Mietverhältnisses berechtigt und der Mieter zum Wiederauffüllen verpflichtet ist. Es besteht aber ein Restrisiko, dass eine solche Klausel einer AGB-Kontrolle nicht standhält.