Ansprüche des Eigentümers gegen Haupt- und Untermieter bei gekündigtem Hauptmietvertrag

27 Oktober 2014

Elie Kaufman

In seiner Entscheidung vom 14.03.2014 (V ZR 218/13) beschäftigt sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit den möglichen Ansprüchen eines Eigentümers gegen den Hauptmieter sowie gegen einen Untermieter im Falle eines gekündigten Hauptmietvertrages. Der BGH hat insbesondere entschieden, dass, wenn der Untermieter nur Teile der Flächen in Besitz hat, der Eigentümer nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen vom Untermieter herausverlangen kann.

I. Anspruch auf Herausgabe von gezogenen Nutzungen
Verweigert ein Mieter die Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses, hat der Vermieter gegen den Mieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache einen Entschädigungsanspruch in Höhe der vereinbarten Miete oder einer ortsüblichen Vergleichsmiete, § 546a BGB. Im Verhältnis zum Untermieter hat der Vermieter keine vertragliche Beziehung. Dementsprechend kommt der Entschädigungsanspruch auf Basis des § 546a BGB nicht in Betracht. Der Eigentümer kann allerdings von einem bösgläubigen Untermieter, d. h. einem über die Beendigung des Hauptmietvertrages informierten Untermieter, den Ersatz der gezogenen Nutzungen, d.h. der Gebrauchsvorteile des Besitzers, gem. §§ 987, 990 Abs. 1 BGB verlangen.

II. Sachverhalt
Der Eigentümer vermietete ein Gebäude an einen Hauptmieter. Der Hauptmieter hat das Gebäude teilweise an einen Untermieter zur Nutzung überlassen. Der Vermieter hat den Mietvertrag mit dem Hauptmieter außerordentlich gekündigt. Anschließend hat er sowohl gegen den Hauptmieter als auch gegen den Untermieter ein Räumungsurteil erwirkt und vollstreckt. Der Eigentümer nimmt den Untermieter auf Ersatz gezogener Nutzungen in Anspruch und verlangt vom Hauptmieter die Zahlung einer Nutzungsentschädigung in selber Höhe. Nachdem das Amtsgericht den Hauptmieter und den Untermieter als Gesamtschuldner zur Zahlung eines Betrages in derselben Höhe verurteilt hat, hat das Landgericht im Hinblick auf den Untermieter die Zahlungsverpflichtung reduziert und zwar in Höhe eines Betrages, der dem Umfang der vom Untermieter gezogenen Nutzungen tatsächlich entspricht.

III. Entscheidung des BGH
Obgleich der BGH die Entscheidung des Berufungsgerichts aufgehoben und zur neuen Verhandlung zurückverwiesen hat, weil in tatsächlicher Hinsicht noch streitig und nicht entscheidungsreif geklärt worden war, ob der Untermieter das gesamte Gebäude oder nur Teile hiervon gemietet hatte, hat der BGH die Rechtsansicht des Berufungsgerichts in grundsätzlicher Hinsicht ausdrücklich bestätigt. Gegen einen Untermieter, der nur einen Teil eines Gebäudes mietet, kann ein Anspruch auf Herausgabe von gezogenen Nutzungen gemäß §§ 987, 990 Abs. 1 BGB nur in der Höhe bestehen, die den Besitzumfang des Untermieters entspricht. Solche „tatsächlich gezogenen Nutzungen“ entsprechen dem objektiven Mietwert der vom Untermieter innegehabten Räume. Ohne dass im vorliegenden Fall darüber zu entscheiden war, stellt der BGH zudem klar, dass der Eigentümer gegen den Untermieter neben dem Anspruch auf Herausgabe von gezogenen Nutzungen gegebenenfalls auch Schadenersatzansprüche wegen einer verzögerten Rückgabe der Räumlichkeiten nach § 990 Abs. 2, 286 BGB geltend machen kann. Ein solcher Anspruch kann je nach Sachverhalt weitergehend als der Nutzungsherausgabeanspruch sein und beispielsweise auch einen Mietausfallschaden umfassen, wenn aufgrund der verzögerten Rückgabe der vom Untermieter genutzten Teile des Gebäudes, eine Vermietung der gesamten Flächen nicht möglich ist.

Vom Hauptmieter kann der Eigentümer gemäß § 546a BGB die Zahlung der im Hauptmietvertrag vereinbarten Miete oder einer ortsüblichen Miete verlangen. Daneben stehen dem Eigentümer gegen den Hauptmieter auch Ansprüche auf Herausgabe von gezogenen Nutzungen in Form der vom Untermieter erlangten Untermiete nach §§ 987, 990 Abs. 1 BGB, soweit der vom Hauptmieter erlangte Untermietzins den Entschädigungsanspruch gemäß § 546a BGB übersteigt. 

Die Ansprüche des Eigentümers auf Herausgabe von Nutzungen gegen den Untermieter und den Hauptmieter haben unterschiedliche Inhalte und können voneinander abweichen, z.B. wenn der objektive Mietwert nicht mit dem zwischen Untermieter und Hauptmieter vereinbarten Mietzins übereinstimmt. Der Eigentümer ist berechtigt, zugleich den Hauptmieter und den Untermieter in Anspruch zu nehmen, bis er vollständig befriedigt ist. Obwohl aufgrund der unterschiedlichen Inhalte der Ansprüche Hauptmieter und Untermieter keine Gesamtschuldner im Sinne der §§ 421 ff BGB sind, sind zur Vermeidung einer unstatthaften doppelten Befriedigung des Eigentümers die Regelungen der §§ 421 ff. BGB analog anzuwenden, so dass die Erfüllung durch einen Schuldner auch zugunsten des anderen wirkt.

IV. Praxishinweise
Für die Räumung einer untervermieteten Mietsache nach Kündigung des Hauptmietvertrages ist ein Räumungstitel gegen den Hauptmieter allein nicht ausreichend. Vielmehr bedarf es eines Räumungstitels gegen alle Besitzer der Mietsache, also auch gegen den Untermieter. Aus Sicht des Untermieters ist es zur Vermeidung einer doppelten Belastung ratsam, für den Fall der Inanspruchnahme durch den Eigentümer mit dem Hauptmieter zu vereinbaren, dass Zahlungen mit schuldbefreiender Wirkung an den Eigentümer geleistet werden können. Aus Sicht des Vermieters empfiehlt sich, bei verzögerter Räumung, sowohl den Haupt- als auch den Untermieter (gerichtlich) auf Zahlung in Anspruch zu nehmen. Des Weiteren können gegen den Untermieter gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, wenn eine Neuvermietung aufgrund des Besitzes des Untermieters nicht möglich ist.

Autor

Elie Kaufman, LL.M.

Associate
Deutschland

Rufen Sie mich an: +49 (0)69 74222 6000