Geschäftsraummiete – Schriftformheilungsklausel bindet Grundstückserwerber nicht

27 Oktober 2014

Dr Roland Borsdorff

Der BGH hat jüngst in zwei Urteilen (XII ZR 68/10 – 22.01.2014 und XII ZR 146/12 – 30.04.2014) entschieden, dass der Erwerber einer Immobilie trotz Schriftformheilungsklausel nicht daran gehindert ist, einen langfristigen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.

I. Gesetzliches Schriftformerfordernis, Schriftformheilungsklausel
Das gesetzliche Schriftformerfordernis (§ 550 BGB) verlangt, dass bei einem Mietvertrag, der für einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen wird, sämtliche wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete, die Dauer sowie die Parteien des Mietverhältnisses schriftlich vereinbart werden. Anderenfalls gilt der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen mit der Folge, dass jede Partei den Mietvertrag unter Einhaltung der in der Regel kürzeren gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann. Um das Risiko einer vorzeitigen Kündigung zu vermeiden, vereinbaren die Parteien in langfristig abgeschlossenen Mietverträgen häufig, bei einer Verletzung der Schriftform an der Heilung des Mangels mitzuwirken und den Mietvertrag nicht aufgrund eines Schriftformverstoßes zu kündigen (Schriftformheilungsklausel). Der BGH hat nunmehr entschieden, dass eine solche Klausel für den Erwerber einer vermieteten Immobilie, der als neuer Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), unbeachtlich ist.

II. Sachverhalt der Entscheidungen
Beide Entscheidungen befassen sich mit der Kündigung von langfristigen Geschäftsraummietverträgen durch den Erwerber einer Immobilie aufgrund von Schriftformverstößen, die aus der Zeit vor der Veräußerung der Immobilie herrühren. In beiden Fällen sahen die Mietverträge Schriftformheilungsklauseln vor. In diesen haben die Parteien des Mietvertrages vereinbart, alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen. Ungeachtet der Klausel erklärten die Erwerber der vermieteten Immobilie jeweils aufgrund eines Schriftformmangels die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

III. Gegenstand der Entscheidungen
Der BGH hat in beiden Entscheidungen festgestellt, dass ein Grundstückserwerber nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, wenn er trotz einer im Mietvertrag enthaltenen Heilungsklausel das Mietverhältnis wegen eines Schriftformmangels innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt. Das gelte unabhängig davon, ob die Heilungsklausel individualvertraglich vereinbart worden sei oder Bestandteil eines Formularvertrags sei. Der BGH führte aus, dass die Vorschrift zur gesetzlichen Schriftform
(§ 550 BGB) zwingendes Recht sei. Sie solle in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen könne. Darüber hinaus diene die Vorschrift dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragspartnern sicherzustellen und diese von der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Nach der gesetzlichen Konzeption solle der Erwerber bei einer solchen Fallgestaltung nämlich nicht allein auf Schadensersatzansprüche gegen den Veräußerer der vermieteten Immobilie verwiesen werden, sondern ihm solle ein ordentliches Kündigungsrecht zustehen, um die aus dem schriftlichen Mietvertrag nicht in allen maßgeblichen Einzelheiten erkennbaren Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis beenden zu können. Der Schutzzweck des § 550 BGB wäre verfehlt, wenn bei Geltung der Heilungsklausel der Erwerber von seinem Kündigungsrecht nicht mehr Gebrauch machen kann.

IV. Praxishinweis
Der BGH hat entschieden, dass eine Schriftformheilungsklausel den Erwerber einer vermieteten Immobilie, der als Vermieter in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses eintritt, nicht bindet. Die Frage, ob eine Schriftformheilungsklausel im Verhältnis der ursprünglichen Vertragsparteien zueinander Geltung beanspruchen kann, hat der BGH jedoch ausdrücklich offen gelassen. Mit Hinblick auf die Entscheidungen, ist es ratsam, Schriftformheilungsklauseln so zu fassen, dass die Klausel ausdrücklich nur die ursprünglichen Vertragsparteien bindet. Andernfalls drohen jedenfalls bei Formularmietverträgen weitere Unwirksamkeitsrisiken. Schließlich steht seit oben genannten Entscheidungen fest, dass eine zu weit formulierte Klausel, die auch einen Grundstückserwerber als Rechtsnachfolger bindet, mit der zwingenden Vorschrift des
§ 550 BGB nicht vereinbar ist.